南都訊 繼上周蘿崗科學城宅地以底價成交後,昨日,南沙區東瓜宇村崗仔山、珠電路兩塊宅地同樣以底價成交。去年,廣州掀起新一輪“地王”熱潮,蔓延至今年初。今年2月行政區劃調整方案公佈以來,東部三區成為廣州今年土地市場的熱點。據統計,今年以來,廣州共推出31宗商住用地,將近一半來自黃埔、蘿崗、增城。“今年東部集中推地,可以明顯看出政府想往東部疏散中心城區人口。”業內人士分析,隨著多條地鐵線路陸續在2018年前竣工,軌道交通連通東部與中心城區,約在四年後,政府的引導將初見成效。
  區劃調整方案公佈後蘿崗、增城成“供地”大戶
  今年2月,廣州公佈區劃調整的方案,從化、增城將撤市設區,蘿崗、黃埔將合併,東部版圖將迎來大規模的調整。至今已3個月,隨著增城、蘿崗接連成為廣州的供地大戶,新“地王”再次刷新紀錄,東部土地市場正逐漸升溫,廣州“東進”的方向愈加明確。
  根據廣州市國土房管局官網,以及增城、從化國土房管分局官網公示數據統計,今年以來,廣州共掛牌出讓31幅商住用地。在東部區域,黃埔推出1宗,而蘿崗和增城分別推出7宗。5月全市推出的6宗商住用地全部出自蘿崗,這批地塊多位於科學城板塊和知識城板塊。
  隨著增城、蘿崗分別在3月和5月集中推地,東部區域的土地出讓金收入也出現“井噴”。今年以來,全市十二區市土地出讓金收入合計374 .0453億元,蘿崗為45 .797億元,增城為35.805億元,南沙為17.576億元,三區收入占全市將近三成。單單在5月,蘿崗土地出讓金收入已占該區今年總額約96%。
  值得註意的是,原定1月28日出讓的天河區雲溪路地塊,以及原定5月29日出讓的海珠區橡膠新村東部地塊,都因故臨時終止掛牌出讓。“今年集中在東部推地,中心城區推地極少,政府引導城市往東發展的方向很明顯,希望中心城區的人口往蘿崗和南沙等東部、南部區域疏散。”合富輝煌房地產市場研究部首席市場分析師黎文江認為,目前在建的多條地鐵線路均往東延伸,將能有效帶動廣州東部未來的發展,同時,東部目前有不少舊廠、舊村,配合“三舊改造”推地,或可“雙贏”。
  東部區域“地王”頻現“但地價仍屬全市‘窪地’”
  今年以來,東部的增城、蘿崗多次刷新當地“地王”標準。
  3月26日,朱村街鳳崗村一塊宅地成交樓麵價為4652元/平方米,被認為是增城新“地王”。時隔僅一個月,增城再次刷新區域標桿紀錄,摺合樓麵價為8748 .6元/平方米,比上月“地王”漲近一倍。而此前,增城住宅地樓麵價約為1100元/平方米,2月區劃調整方案公佈前的最後一幅住宅土地出讓,其樓面地價不過是1617元/平方米。
  5月15日,蘿崗科學城位於開創大道以北、香雪大道以南、香雪八路以東的宅地,以總價3.15億元成交,摺合樓麵價約9300元/平方米,再次刷新去年10月黃埔雲埔工業區宅地紀錄,成為同區域新科“地王”。
  “蘿崗、增城的土地價格都是‘窪地’,有地王誕生也不奇怪,這塊地價(蘿崗新“地王”)還不能算真正的‘地王’”。同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文分析,今年以來,大房企拿地逐月減少,企業拿地更為謹慎,但廣州土地緊缺、人口量大,且產業比較活躍,土地市場仍然有很大的動力。“只要有產業,市場都在發展中。”
  黎文江認為,近期蘿崗土地市場熱度冷卻,與蘿崗目前樓市售價不高,開發商對後市銷售把握不大有關。目前,蘿崗一手住宅均價普遍在1 .3萬- 1 .5萬元/平方米,中海譽城均價約為1.3萬-1.4萬元/平方米,萬科東薈城則為1.5萬-1.6萬元/平方米。
  觀察分析
  二季度開發商拿地謹慎會否影響東部區域推地
  去年,廣州土地市場再度掀起“地王”熱潮,土地市場的火熱延續至今年第一季度。根據國土部門官網的公開信息統計,今年前三個月,番禺漢溪、黃埔蟹山路以及廣鋼新城紛紛刷新區域單價“地王”紀錄。
  廣鋼新城地塊的拍賣會可謂今年最火熱的一場,“馬拉松”拍賣歷時約2個半小時。廣鋼新城一日連推五宗商住用地,全程頻頻刷新紀錄,最終的新科“地王”樓麵價甚至達到21568元/平方米。報名企業僅有越秀地產、保利等少數廣州本地房企,其餘過半是來自外地的“過江龍”,重慶龍湖、珠海華髮等多家外地房企均出動了“馬甲”入場。
  從第二季度開始,開發商在廣州拿地趨於謹慎。同創卓越房地產投資顧問總經理趙卓文曾經分析,從第二季度起,龍頭企業、國企在一線城市開始減持地塊,拿地都很謹慎。而在5月的土地拍賣現場,多宗商住用地報名者僅有一兩家。上周,備受關註的蘿崗科學城約17萬平方米的“巨無霸”宅地,以及昨日拍賣的南沙兩幅村留用地,雙雙以底價成交,土地市場明顯轉冷。
  黎文江認為,廣州土地市場轉冷,資金緊張並非最主要的原因。“如果是資金緊張,就要靠大規模降價來回籠,但現在還沒有出現這種現象。”黎文江認為,目前經濟走低,開發商拿地謹慎,只是對後市信心不足。另一方面,由於現時的銷售不太暢順,特別在外圍區域供應量大、價格卻暫未有明顯提升,一手新盤仍處在1 .3萬- 1 .6萬元/平方米之間,銷售競爭相當激烈,因此開發商對外圍區域地塊觀望情緒較濃。“這一輪推地在外圍區域較多,真正在市中心的靚地,比如海珠區的橡膠新村又臨時收回,開發商更多是在觀望。”
  專家分析
  房地產與產業同步發展東部將有更大發展潛力
  “蘿崗新福港鼎峰的買家裡,多數是蘿崗高新科技企業的員工。以前,他們多數住在天河和老城區。”黎文江認為,廣州東部產業較活躍,隨著蘿崗的產業人口增加,在蘿崗工作,繼而在本地買房的趨勢日漸凸顯。“將來蘿崗是東部發展比較成熟的高新科技區域,產業增加必然帶動產業人口增加,未來市場潛力很大。”
  趙卓文認為,過去十年,廣州房地產往番禺、南沙發展,很多人住在番禺、南沙,每天回市中心上班,導致番禺等區域住宅集中,也帶來了配套、產業等發展滯後的問題。“未來十年,蘿崗、增城等東部區域的房地產將會與產業同步發展,這會使東部有更大的發展潛力。”
  政府引導人口“東進”預計四年後將初見成效
  “今年東部集中推地,可以明顯看出,政府想往東部和南沙疏散中心城區人口。”黎文江說,隨著多條地鐵線路陸續在2018年前竣工,軌道交通連通東部與中心城區,約在四年後,政府的引導將初見成效,也將是人口抽疏的高峰期。
  據悉,規劃預測2020年廣州常住人口規模將達1800萬人,而根據最新統計數據表明,廣州常住人口為832萬人。“未來新增的人口,主要會到東部區域,到時廣州人口分佈更合理。”此外,黎文江認為,東部有很多舊廠,通過舊廠、舊城改造,將能獲得多贏的效果。
  數據
  ●廣州今年計劃推出72幅商品住宅用地,總用地面積約526萬平方米,而中心六區就占了1/4。
  ●今年以來,全市十二區市土地出讓金收入合計374 .0453億元,蘿崗為45 .797億元,增城為35 .805億元,南沙為17 .576億元,三區市收入占全市將近三成。
  ●5月全市推出的6宗商住用地全部出自蘿崗,這批地塊多位於科學城板塊和知識城板塊。
  採寫:南都記者 羅苑尹 實習生 徐金露 林琳  (原標題:廣州前5個月推地 東部三區市占五成)
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